一押3.35%，二押3.75%：降低房贷成本的分析思考
读懂这篇文章并跟着操作，二套房贷利率会直接变成3.75%的利率，无需等待银行协商结果，也不用转贷时过桥垫资的帮助，下面我们开始。
【资料图】
去年底到今年一季度末，也就是银行每年所谓的开门红时间段内，市场上出现了二次抵押贷款特惠利率3.55%的利率。二次抵押的重点是，无需还按揭贷款，包括商贷和公积金贷款，都不用还清，直接可以用房产余额在银行再次抵押出额度来。
足足三个多月的开门红窗口期，依然有很多人姗姗来迟，他们的需求刚刚涌现，利率优惠戛然而止。
在上一款优惠产品推广时期，部分需求是这样:之前做的二套按揭利率实在太高，想转贷降利率，于是申请了3.55%的二押，还清原来5.35%甚至更高的二套房贷，以500万贷款金额计算，一年就能节约十万。
在众所周知的二季度收紧政策结束后，还有哪一款产品能够担当二套房贷转贷不过桥的大任?自然就是这款利率3.75%且不看流水的产品了。
其实应该做的，应该是转贷成一押，利率3.35%，以及利率更加低的一押。
但有几个原因阻碍了一押的实操。
1、政策原因。受到潮水般的提前还款量影响，三月份的文件禁止银行受理带按揭先批复经营贷（虽然也有银行悄悄能提前受理，但整体上是对按揭转贷关闭了），意味着客户要自行结清按揭后再申请，有极大的不确定性，有可能还掉按揭后，却无法审批通过经营贷；还有成本会比较高，因为很多的提前还款要涉及到过桥垫资，先提前还掉按揭再审批，要比先审批再提前还按揭，时间上要多出一倍。
2、不想和民间借贷或小贷公司打交道，防备心态过重。过桥垫资势必要和民间借贷打交道，但很多人一辈子循规蹈矩，观念中只认可传统的金融机构，把非银行的机构全部预设为骗子，本能地拒绝任何民间借贷包括正规的小贷公司。但是没有民间借贷的过桥资金，自己又无法从亲戚朋友处借到足够的资金，因此操作就中途搁浅，哪怕已经审批好的业务也偶发这种案例。
通常的转贷流程是直接做一押，先在下一家银行审批，成功后结清上一家银行贷款，撤押、抵押后再放款，这个过程中结清上家银行贷款有时需要过桥垫资。
选择二次抵押，就没有这些顾虑。对于二套房贷的申请者来说，当时只贷了三成，本来就有七成的空间，并且房价一般来说都在上涨，因此可贷金额足以覆盖按揭贷款，整个过程不需要付出过桥成本。
3、首套按揭金额高，并且是30年的按揭贷款，不想全部置换成短期限的经营贷。自从2021年调控后，上层监管机构用了一招阳谋，勒令几乎所有的银行把经营贷的年限降为三年续贷十年授信，这样对真实经营并无影响，却给予了妄图把资金投入楼市的经营贷申请者们沉重的打击，多数人敬而远之，自动自发的放弃经营贷，少数人虽然做了，却背负着沉重的心理压力，不知道三年续贷时银行让他全部结清时该怎么办。
二套按揭的金额通常比较少，因此置换成一押的意愿会强烈一些。但也有一个问题。
4、通常转贷一押，要把商贷和公积金贷款都还清的。这就让很多人望而却步，他们不想还清公积金贷款，或者还想用公积金充还贷。
那么二押比一押需要还清商贷+公积金贷款的操作灵活的是，二押出来的资金，可以选择性的只还商贷，保留公积金，不浪费公积金额度，一举两得
当然，二次抵押的用途不仅仅是还掉高利率的二套房贷这么简单，房产的金融属性在二次抵押操作中体现的淋漓尽致，随着房价上涨，货币放水存储在每一平米之中，增额再利用一定会挖掘出众多的需求，重复加杠杆的收益对于简单的“低买高卖”赚价格差是极大的补充。
其实这个方法并不难以想到，但过去为什么没有人这么做?
1、主要是二押利率比较高，距离二套房贷利率的利差比较小。所以大部分二套房贷转贷的人只能选择低利率的一押，多付一笔过桥资金。
但现在局面完全不同了，一押已经降至了2.6%(虽然有广告成分，但实操中有客户申请到了2.8%)，二押也到了3.75%（一季度3.55%，四季度开门红很可能会跟进），和二套房贷利差达到了接近2%。
2、如果是房贷比较多的人，也不适合二押融资还房贷，因为房贷多，二押空间就很小，贷出来杯水车薪。
所以我圈一个受众范围:就是房产中原有二套房贷，且全部为商贷，或商贷为主，还款已经超过一年 (不超过一年上家银行也不让还款)
具体流程就变成:步，先申请二押额度，第二步，批复申请；第三步，放款；第四步，预约房贷银行结清商业贷款 (可以保留公积金贷款)
产品细则
额度:1000万，资产覆盖率160%
利率:二押3.75%；一押3.35%
年限:10年授信三年续贷
成数：二押有备用房六成，无备用房五成；一押有备用房七成，无备用房六成
还款方式:十年先息后本，三年续贷不还本
放款方式:法人或者股东个人
公司要求：持股满一年
产证要求：产证满一年
按揭要求：按揭还款满一年，如有他行二押，可带二押转贷，要求二押到期里大于六个月
房产情况：总价500万以上，房龄不限（超过40年五成）
主贷人和产权人情况：22-67岁，18-80岁，可交叉做父母及子女名下按揭二押，提供连带担保加共同还款
总结：二次抵押的受众数量甚至比一押的要更多，以上海每年成交的十几二十万套二手房，加上八万多套一手房为例，其中一大半都是需要按揭贷款的，全款的数量想必很少，那这些房贷按揭的房产在未来两三年内存在着二次抵押的需求和可能性。
不过，国内的二次抵押产品还有待升级，比如像国外一样只要房价上涨后减去贷款有一些空间，就能随时申请二次抵押甚至三押，另外对原贷款还款时间要求也比较宽松；还有不限制原来贷款必须是按揭，即使是经营贷，也可以做二押 (这一点已有银行放松)，相信随着金融市场的开放和接轨，这些问题都会慢慢解决。
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